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[楼说纷纭] 中国可建立三个层次的住房保障体系

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发表于 2021-7-16 13:17:04 | 显示全部楼层 |阅读模式
中国可建立三个层次的住房保障体系
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住房和城乡建设部相关负责人7日表示,国务院办公厅日前印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》,首次从国家层面明确住房保障体系的顶层设计,今后国家的住房保障体系以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体。

很显然,这是一个非常重要的决定,也是非常具有针对性的措施,更是符合住房市场基本状况的一种手段。租赁住房保障,是包括发达国家在内、很多国家都十分重视的一项工作。只要把这项工作抓好,住房问题也就基本得到解决了,围绕住房问题的矛盾也会大大减少。如新加坡,租赁住房就是解决居民住房最主要的手段,8成左右的居民都是租房生活,只有少数居民是拥有自主产权的住房。

而从我国的情况来看,显然要想达到新加坡这样的住房格局,是做不到的。因为,多数居民都希望拥有自主产权的住房。在这样的情况下,要想让8成以上的居民都租房生活,根本就不可能做到。但是,这并不是说中国就不能发展住房租赁市场,不能提高租赁住房在全部住房中的比重。只要引导得当,措施得当,保障有力,中国同样可以建立比较完善的住房保障体系,而租赁住房则是不可忽视的重要方面。

从中国的实际情况来看,考虑到中国居民在住房问题上的观念和思维,我们认为,应当建立三个层次的住房保障体系。第一个层次,就是市场化的住房保障体系。所谓市场化的住房保障体系,就是有钱人的住房保障方式,让有钱人通过市场获得自己想要的住房。毫无疑问,这就是目前所说的高价房了。这些高价房,有钱人可以拼命地投资,也可以拼命地炒,价格再高,政府也不会过问,也没有必要过问。既然有钱,就大胆地炒作,别人管不了,也不应当管。自然,也会在市场调节中,出现价格饱和、市场饱和、供需协调的局面。到时候,就是让有钱人去疯狂投资、疯狂炒作,也不会这样做的。

需要注意的是,有钱人通过市场购买住房过程中,所形成的土地出让收入,政府不能全部用于建设政绩工程和还债等,应当拿出相当一部分来用于第二层次的保障房建设,那就是满足中等收入群体中相对收入较高人群的购房需求。因此,就必须建立第二个层次的住房保障体系,那就是半市场化的住房保障体系。

所谓半市场化住房保障体系,就是住房既要按照市场化要求购买,也不完全是市场化,购房者如果在对房产进行二次转让时,净增值部分必须一半归政府。只要不二次转让,产权就完全归房产所有人。只要二次转让,净增值部分必须上缴政府一半。如何理解净增值呢?就是增值部分扣除房贷利息、装潢净值后的净值。因为,第二层次的住房,政府在给开发企业提供土地时,给予了政府补贴,控制了地价,稳住了房价。严格地讲,就是销售给第二层次人员的房子,价格是非常便宜的,自然,增值的空间也大。如果第二层次人员购买了住房后,转手获利,对其他人就是不公的,也是不符合市场规则的,必须将其获得的增值收益上缴政府一半,才能更好地为其他需要帮助的人服务,建设更多的保障房。

第三个层次,就是租赁住房保障体系,这是国家住房保障体系的重要组成部分,也是政府需要承担的重要社会责任,它以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体,重点解决中等收入群体中购房能力不足、中低收入阶层以及新市民的住房问题。这其中,中低收入群体和新市民以保障性租房、公租房为主,住房租赁价格设计也要符合实际,不能过高。特别是小户型的租赁住房,价格应当更低一些。面积相对较大的租赁住房,则价格可以适当高一点。共有产权住房,则是中等收入群体为主,新市民有一定经济条件的,也可以加入到共有产权住房的行列之中。

建立三个层次的住房保障体系,对于稳定市场、稳定预期、稳定居民心理都会产生积极影响。特别是房价问题,不会再成为困扰广大居民的突出问题,广大居民可以更多地把心思放在“居住”上,而不是“房价”上。只要关注房价,就必然会担心房价上涨,就会在心理上形成很大的压力。只有眼睛不再紧盯房价,才能跳出房价困惑,让房子从压力变成幸福,让房子回归居住属性,租房才会成为多数人的选择。(谭浩俊)


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