谭浩俊：谁让房企坐上了“过山车”

楚霸视点

曾经风光无限，如今可怜巴巴，

谁让房企坐上了“过山车”

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10月份至今，已有中国金茂、世茂集团、中梁控股、建业地产、弘阳地产、正荣地产等多家地产商开始赎回公司的境外美元债，以缓解市场紧张情绪，提振市场对企业的信心，避免企业遭受严重的市场形象损失。

话虽这么说，一些企业出现的资金链风险，还是让市场感到了阵阵压力，大有无力承受之感。因为，越是这样的时候，投资者越希望企业尽快将债赎回，从而加大了企业的资金调度压力，使企业的资金链更加紧张。一旦某个链条出现问题，企业资金链就有可能会立即断裂，最终形成风险。

少数房企、特别是头部房企的资金链断裂风险，也让国际机构做空、唱空、诋毁中国企业找到了机会，已经有多家房企被国际机构调低了评级，甚至美国政府也在借机发难中国企业。因此，如何筹集足量资金，保证境外美元债的按时足额赎回，确实对提升中国房企的市场信心和形象十分重要。

现在的问题是，有多少房企手中的现金能够足以支撑到期债务赎回，是一个问题。特别是境外负债较多的企业，能否确保不出现逾期现象，十分重要。因为，按照Wind提供的数据，截至今年11月1日，中资美元地产债存量为616只，规模达2094亿美元，占所有中资美元债规模的21.49%，是仅次于金融债的第二大中资离岸债品种。只要有一家出现不能按期赎回债务的情况，就会对境外投资者的投资信心产生影响，并给国际机构以口舌。

而从目前的实际情况来看，在境外发债的企业，很多是境内无法融资的。也就是说，如果没有很好的融资途径，这些企业的偿债能力是很弱的。能够赎回的，都还是具备一定能力的，账面上也是保留一定现金的。账面现金数量严重不足的房企，还是为数不少的。

对房企来说，最紧迫的工作，还是加快资产变现，趁市场还有一定购买能力的情况下，出售或转让有效资产，筹集偿债资金，降低负债规模和负债率。切不要继续做捂资产、等涨价的梦，房价不可能再快速上涨，这一点必须明确。能够现在变现，就是房企最幸福的事。

实际上，万达变卖资产的行为，应当是其他房企好好学习的，王健林哭卖资产的故事，虽然有点悲凉，但也不乏悲壮。如果没有2017年的哭卖资产，就没有今天万达的笑对市场。反过来，像许家印等房企大佬，2017年是笑对王健林，今天却是哭对市场，想让资产变现，难度也相当大。如此，怎么能不出现失信现象。

不能不说，中国的房地产市场，有点像今年的天气，只有夏冬，没有春秋，从炎炎夏日直接进入天寒地冻，让所有的房企都无法适应。因为，夏天不为冬天准备衣服，就会在寒冬中冻死。很显然，准备了冬衣的房企是不多的。万科、碧桂园等少数房企，加上一些央企房企，算是准备了过冬的棉衣，只是，也不算很厚，更没有羽绒什么的，只能勉强度寒。其他的，也就只能穿着薄薄的夏衣，蜷缩在寒风中，能不能渡过寒冬，实在是不好说。

很显然，房企的今天，决不是别人造成的，而是自己造成的。庞大的负债，也不是别人造成的，是企业创始人、实控人造成的。要想摆脱困境，只有让创始人回归原点，将手中的资产抛售，否则，没有任何办法。指望政策上支持、银行帮助，可能只是做梦。“房住不炒”的定位，谁也不敢轻易改变。在这样的情况下，如果还想死杠房价，就是与自己过不去。降价售房，激活市场，才是房企唯一的出路。

并不希望房地产市场一片哀鸿，也不希望房企尸体遍野。但是，别人无能为力，只有房企自己觉悟、自己觉醒。房企的资产，早就不是自己的，早就应当出售。如果到今天还想不通这个问题，等待房企的，可能就不只是债务风险，还有自己的个人风险。要知道，真的因为企业资金链断裂而发生风险，导致银行债务等严重受损，是能够依法追究企业法定代表人、实控人、创始人等的法律责任的。到时候，不要资产没有保住，个人也要被追究刑事责任。银行贷款是存款人的，其他债务是投资人、建设者、劳动者的，不是想赖就能赖掉的，必须为其承担责任。企业化解了风险，就会为所有与之相关的人化解风险。给其他人、特别是国家带来巨大损失的，企业必须承担法律责任。（谭浩俊）

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“金九银十”不再？开发商别再做梦，

平安过冬才是最现实选择

深圳中原研究中心的数据显示，10月深圳全市二手住宅过户套数为1605套，环比下滑9.1%。二手住宅成交15万平方米，环比下滑11.2%。值得注意的是，10月深圳二手住宅过户套数为2012年3月以来的最低值。而深圳市房地产中介协会最新公布的数据也显示，10月份深圳二手房网签套数1777套（含自助），同比下降69%，环比下降10%，呈持续下降态势。


这也意味着，前些年一直被认为是住房销售黄金季节的九、十两月，不仅没有迎来可以让开发商笑逐颜开的“金九银十”，可能连“铜九铁十”也不是，而要用“惨淡”来形容了。想一想，连住房消费能力很强的深圳市都出现了二手住宅过户数创十年来新低现象，其他城市就更不会好到哪里了。这样的结果，显然是无法让开发商不感到担忧的。尤其在多数开发商都面临强大资金压力的情况下，市场的低迷，会让开发商的日子更加难过。


事实上，眼下的开发商，最需要的就是市场活跃，就是手中的住房能够卖出去，能够尽快地通过资产变现筹集资金，以避免资金链断裂。也许，这也是一种市场报应。在居民购房热情比较高时，开发商为了自身利益，死扛房价，甚至死捂楼盘，与购房者进行利益博弈，也与决策层、管理层进行利益博弈。随着调控政策作用的持续发力，购房者心理的逐步成熟，不再与开发商比臂力、比爆发力，而是比耐力、比承受能力，开发商终于承受不了了，想通过售房来筹集资金了。


显然，市场不再是卖方市场，而是买方市场。市场的话语权也不只属于开发商，而逐步转向了购房者一边。即便用再多的促销手段，购房者也冷静面对、不急不躁，着急的自然是开发商了。特别是负债率比较高、负债规模比较大的开发商，承受力越来越弱，资金链断裂风险则越来越大，以至于恒大、富力等头部房企都变得不再轻松，甚至资金链断裂了。


也正因为如此，楼市的真正寒冬也就到来了。接下来，开发商如何才能渡过眼前的难关，能否平安过冬，将面临十分严峻的考验，且这种考验，不仅是对开发商，对政府决策也是一种考验。因为，如果因为看到开发商的“可怜相”就放松调控政策，那调控就会前功尽弃。如果对开发商出现资金链断裂风险，不闻不问，谁也无法保证，不会出现局部风险。尤其是恒大等头部房企，如果出现资金链断裂，还有可能引发系统性风险。如何才能找到平衡点，确实是非常严峻的考验。


客观地讲，面对开发商出现的资金链断裂问题，见死不救，显然是不合适的。像恒大这种负债总额近2万亿的房企，必须要保证其能够平安渡过难关。前提是，必须立足于企业，而不是银行和政府。而要做到这一点，企业必须加快资产转让和出售工作，最大力度地筹集偿债资金。银行对开发商的支持，只能局限于其在资产转让或出售过程中的临时调度，一旦资产变现成功，就要立即偿还新增贷款，且要逐步偿还存量贷款。而对增量贷款，也要专款专用，决不允许转作他用。否则，追究企业法定代表人责任。


尤其需要预防的是，如果开发商在资产转让或出售问题上玩心眼，只喊不动，长期占用银行贷款资金，那么，银行就要及时回抽资金。如果在这样的情况下，开发企业再出现资金链断裂风险，必须立即追责开发企业法定代表人。也就是说，对开发企业会不会出现风险，必须与企业法定代表人个人的责任紧密结合起来。如果企业法定代表人玩金蝉脱壳之计，把法定代表人让位于其他人，不仅接位之人要承担法律责任，原法定代表人、实际控制人同样要承担法律责任。


对开发企业出现的资金链断裂问题，决不能让开发商两手一摊，而必须把责任与开发商紧紧绑在一起，让开发商承担一切应当承担的责任。否则，就追究其刑事责任。毕竟，如此巨额的债务，不可能一句破产就过关了。要知道，开发企业不是实体企业，如果是实体企业，创业者付出了艰辛劳动和心血汗水，实在是因为市场变化太快、科技进步太猛，没有能跟上经济发展的脚步，被市场淘汰，可以理解，也可以采用破产清算方式。开发企业不一样，从起步起，就是靠负债来获利的，当然不能轻易推卸责任，而必须切切实实地承担起必须承担的责任。要想推卸责任，就要承担法律责任，这一点，决不能含糊。所以，眼前的楼市，决不是什么“金九银十”，而是开发商能否平安渡过。（谭浩俊）

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“金九银十”不再？开发商别再做梦，

平安过冬才是最现实选择！

金久银“失”，冒然开不再“发”，应该引起注意了！